Il Decreto Salva Casa 2024 (D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024) rappresenta una svolta epocale nelle normative edilizie italiane, introducendo misure incisive di semplificazione, sanatoria e innovazione tecnica. Il decreto interviene sia sull’assetto normativo del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) sia sulle procedure amministrative, offrendo nuove opportunità di regolarizzazione per numerose tipologie di interventi edilizi, spesso realizzati senza titoli o in difformità. Questo articolo tecnico analizza nei dettagli le principali modifiche, con focus sulle implicazioni operative e tecniche, utili a progettisti, tecnici e operatori del settore.

Contesto Normativo e Obiettivi del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa è stato emanato con l’obiettivo di:

• Favorire la regolarizzazione delle difformità edilizie lievi, che spesso ostacolano la valorizzazione e la compravendita degli immobili.
• Semplificare le procedure edilizie e urbanistiche, riducendo tempi e costi per cittadini e operatori.
• Supportare il recupero del patrimonio edilizio esistente e la rigenerazione urbana.
• Contrastare il consumo di suolo incentivando interventi strutturali interni, senza espansioni esterne.

È importante sottolineare che il decreto non è un condono edilizio, bensì una sanatoria articolata e mirata, concentrata principalmente sulla regolarizzazione tecnica e amministrativa di piccoli abusi e difformità.

Modifiche Tecniche al Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001)

Il Decreto Salva Casa apporta modifiche a molti articoli fondamentali del Testo Unico Edilizia, tra cui:

• Art. 2-bis: Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati, permettendo deroghe più flessibili in casi specifici.
• Art. 6: Ampliamento delle attività in edilizia libera, includendo nuove opere come vetrate panoramiche amovibili (VePA) e strutture di protezione dal sole (tende, pergole bioclimatiche).
• Art. 9-bis: Nuove norme per la documentazione amministrativa e la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, con maggiore facilità di riconoscimento.
• Art. 10 e 23-ter: Nuove regole su interventi subordinati a permesso di costruire e mutamento di destinazione d’uso.
• Artt. 31, 32, 34, 34-bis, 34-ter, 36, 36-bis, 37: Riforme su accertamento di conformità, tolleranze costruttive, interventi in difformità, sanatorie edilizie e gestione delle varianti.
• Art. 24: Novità sull’agibilità e abitabilità degli immobili, con riduzioni di superfici minime e altezze per unità abitative.

Principali Novità Tecniche e Operative

1. Regolarizzazione delle Difformità Edilizie

Il decreto salva casa introduce tre livelli di irregolarità sanabili:

• Difformità formali: irregolarità minori inerenti allo stato legittimo.
• Difformità interne (tolleranze costruttive): consentite variazioni rispetto a progetti originari su interventi interni, con parametri più ampi.
• Difformità parziali o variazioni essenziali: ora sanabili anche con superamento della precedente «doppia conformità».

2. Semplificazione Stato Legittimo

Lo stato legittimo dell’immobile può venire dimostrato tramite:

• Titoli successivi purché amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
• Atti di accertamento di conformità anche in sanatoria (artt. 36, 36-bis).
• Pagamenti di sanzioni pecuniarie ove previsti.
• Documenti probatori storici, in caso di titoli non disponibili.

3. Mutamenti di Destinazione d’Uso

La normativa prevede regole più chiare e semplificate per il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, con procedure snellite per passaggi interni tra categorie compatibili.

4. Edilizia Libera Estesa

Vengono inserite nuove categorie in edilizia libera, come:

• Vetrate panoramiche amovibili (VePA) per logge e porticati, con alcuni vincoli sugli spazi pubblici.
• Opere di protezione dal sole e agenti atmosferici, tra cui tende da sole e pergole bioclimatiche con caratteristiche tecniche e estetiche definite.

5. Nuove Tolleranze Costruttive ed Esecutive

Viene riconosciuto un più ampio margine di tolleranza per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024, facilitando la regolarizzazione di difformità su elementi strutturali, finiture e misure.

6. Recupero dei Sottotetti e Agibilità

Modifiche importanti alle norme su recupero dei sottotetti, comprese deroghe alle distanze minime tra fabbricati, e novità sui requisiti minimi di abitabilità, con riduzione delle superfici minime per mini-alloggi a 20 mq per singola persona.

7. Compatibilità Paesaggistica e Vincoli

Il decreto integra disposizioni sull’accertamento di compatibilità paesaggistica, con meccanismi di silenzio-assenso e pareri vincolanti da parte delle autorità preposte, introducendo procedure e chiarimenti per interventi in zone vincolate e aree protette.

8. Sanzioni e Interventi in Difformità

Vengono ridisegnati i criteri sanzionatori per interventi eseguiti in parziale difformità o senza titolo, prevedendo in molti casi la sanzione alternativa alla demolizione e la possibilità di sanatoria con pagamento di oblazioni e dichiarazioni tecniche.

Aspetti di Applicazione Pratica e Modulistica

Dal decreto deriva un aggiornamento importante della modulistica edilizia 2025, con nuovi modelli SCIA, CILA, permesso di costruire e segnalazione certificata per agibilità, in corso di recepimento e applicazione regionale. Le linee guida MIT e le circolari regionali forniscono indicazioni operative per uniformare l’applicazione del decreto su tutto il territorio nazionale.

Ruolo dei Professionisti Tecnici

Il decreto affida un ruolo centrale ai tecnici abilitati, responsabili delle asseverazioni sul rispetto delle tolleranze, sulla regolarità degli interventi e dichiarazioni di conformità, oltre che nella gestione della modulistica aggiornata e della documentazione tecnico-legale richiesta.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa 2024 rappresenta un punto di svolta nel panorama edilizio italiano, con un approccio tecnico e operativo innovativo che mira a superare complessità e rigidità normative storiche. La semplificazione delle procedure, l’ampliamento dell’edilizia libera, la possibilità di sanatoria per numerose difformità e l’attenzione a criteri tecnici quali tolleranze e compatibilità paesaggistica sono elementi che rendono questo decreto uno strumento fondamentale per favorire rigenerazione urbana, tutela del patrimonio esistente e rilancio del mercato immobiliare.